О позиции РСПП по практике формирования земельного кадастра

 В соответствии с действующим налоговым законодательством кадастровая оценка земли является базой для исчисления земельного налога. Вместе с тем находящийся на рассмотрении Государственной Думы ФС РФ законопроект, уточняющий условия и порядок переоформления прав на земельные участки, также предполагает использование кадастровой оценки в качестве базы для определения выкупной стоимости участка или размера годовой арендной платы.

По мнению РСПП основные проблемы, связанные с процедурами кадастровой оценки земли, в настоящее время следующие:

несовершенство методики кадастровой оценки;
частое несоответствие результатов кадастровой оценки реальной цене участка (искусственное завышение кадастровой стоимости возможно из-за особенностей методики оценки, позволяющей произвольно оперировать отдельными критериями в ущерб другим значимым свойствам участка);
практическая невозможность оспорить результаты оценки в суде (оспаривать возможно только действия оценщика, не соответствующие методике оценки);
практическая монополия местных властей на проведение оценки, утверждение результатов оценки и возможность ее пересмотра;
применение налоговых санкций (пени) к налогоплательщикам, применившим ставку земельного налога 0% в связи с отсутствием кадастровой оценки после ее проведения и утверждения результатов;
невозможность оспорить саму методику кадастровой оценки.

Российский союз считает, что на практике это приводит к искусственному необоснованному увеличению налоговых обязательств собственника земли, а также его полной зависимости от действий местных властей по пересмотру кадастровой оценки земли. Известны случаи, когда в результате проведения кадастровой оценки (особенно после принятия новой главы Налогового кодекса о земельном налоге) размер налоговых обязательств предприятия - налогоплательщика уменьшался по сравнению с предыдущим годом, однако уже на следующий год проводилась переоценка, результатом которой было существенное увеличение кадастровой стоимости участка и, соответственно, увеличение налоговых обязательств.

Проблемы кадастровой оценки и утверждения ее результатов создают риски нивелирования относительно низкой ставки выкупа земли и размера арендной платы с точки зрения итоговой величины финансовых обязательств предприятий при переоформлении прав на землю.

В этой связи РСПП считает важными и своевременными предложения Правительства РФ по перестройке системы кадастрового учета. Так, в ноябре 2006 г. Государственной Думой ФС РФ принят в первом чтении внесенный Правительством Российской Федерации проект федерального закона «О едином государственном кадастре недвижимости», который предусматривает включение в создаваемый объединенный кадастр сведений, содержащихся сегодня в двух кадастрах: Государственном земельном кадастре и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С помощью данного закона предполагается решить задачу введения единого государственного учета объектов недвижимости для последующей государственной регистрации прав на них.

Единый кадастр должен сформировать для субъектов Российской Федерации и муниципальных образований информационную базу налогообложения и эффективного управления территорией, а также обеспечить государственные гарантии прав на недвижимость. По мнению Российского союза достоинством законопроекта является наличие в нем порядка досудебного урегулирования споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также возможность привлечения независимого оценщика, однако нуждается в уточнении предмет обжалования – имеет ли место спор о размере стоимости объекта недвижимости либо оспаривается акт органа власти, которым данная цена утверждена.

К сожалению, такая процедура отсутствовала в ходе осуществления кампании по проведению массовой оценки земель и установлению кадастровой стоимости земельных участков для формирования условий, обеспечивающих введение нового порядка исчисления земельного налога.

В этой связи необходимо отметить, что существовавшие на тот период методики кадастровой оценки земель допускали возможность неоднозначных, субъективных подходов, способствовавших утверждению кадастровой оценки, обеспечивающей рост доходов от продажи земельных участков, а также увеличение налога. В ходе кадастровой оценки, проводившейся в 2001–2003 годах, применялась компьютерная модель, в основе которой лежали формулы, не учитывающие реальных особенностей земельного участка. В досудебном порядке результаты оценки, в связи с отсутствием законодательно закрепленной процедуры, было невозможно оспорить. При этом указанная работа в ряде субъектов проводилась до выхода соответствующих методик и, тем не менее, ее результаты были нормативно закреплены законодательными актами субъектов.

В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316(в ред. Постановления Правительства РФ от 11.04.2006г. N 206), такая оценка проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Учитывая, что кадастровая оценка земель, результаты которой на сегодня закреплены в земельном кадастре, проводилась в период с 2001 по 2005 годы, с 2006 года в субъектах РФ началась актуализация государственной кадастровой оценки земель, но только сельскохозяйственного назначения. На 2007 год планируется проведение работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель поселений.

В связи с изложенным РСПП сформулировал основные требования, касающиеся кадастрового учета и порядка проведения кадастровой оценки земли:

совершенствование методики кадастровой оценки земли, закрепление в нормативных актах методик оценки и переоценки земель с целью исключить возможности установления необоснованной кадастровой стоимости участка;
введение законодательного механизма досудебного оспаривания результатов кадастровой оценки;
предоставление возможности привлечения независимого оценщика для проведения кадастровой оценки;
предоставление возможности оспаривания в суде не только действий оценщика как не соответствующих методике оценки, но и результатов оценки;
исключение возможности начисления пени в отношении налогоплательщика, применившего ставку земельного налога 0% в связи с отсутствием кадастровой оценки в случае ее последующего проведения.

Также РСПП считает необходимым доработать проект Федерального закона, устанавливающий условия и порядок переоформления прав на землю под промышленными предприятиями.

Проектом закона предусматриваются предельные ставки выкупа и аренды земельных участков в 2,5% и 2% от кадастровой стоимости соответственно. Эти нормы отвечают интересам бизнеса.

Однако законопроект не допускает возможности оплаты выкупаемого участка в рассрочку. С учетом обязанности землепользователей, владеющих участками на праве постоянного (бессрочного) пользования уплачивать земельный налог (1,5% от кадастровой стоимости) и несовершенства методики кадастровой оценки земли, эта норма может привести к достаточно высоким издержкам для значительной части предприятий.

Учитывая отсутствие титула собственности при использовании механизма рассрочки платежа и появляющиеся в связи с этим ограничения все предприятия, имеющие возможность единовременно оплатить стоимость участка, сделают это. В противном случае предприятия, не имеющие такой возможности, будут искусственно побуждаться к заключению договоров аренды. Это, во-первых, будет препятствовать инвестиционной активности бизнеса, а во-вторых, затормозит процесс формирования единых объектов недвижимости и приватизации земли.

Кроме того, затягивание срока приятия закона и закрепления процедур переоформления права постоянного (бессрочного) пользования землей может сделать невозможным проведение всех необходимых землеустроительных работ в срок до 1.01.2008 года, то есть до момента, когда это право уже должно быть переоформлено.

В связи с этим РСПП считает необходимым учесть при рассмотрении законопроекта во втором чтении следующие предложения:

возможность оплаты выкупаемого земельного участка в рассрочку сроком до 3-х лет;
перенос срока обязательного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования с 1.01.2008 года на 1.01.2009 год.