Ключевые вызовы рынка новостроек обсудили на заседании Комиссии РСПП по жилищной политике

28 октября 2025 года состоялось заседание Комиссии РСПП по жилищной политике с представителями девелоперов, ДОМ.РФ, Банка России, фонда «Институт экономики города». На заседании обсудили ключевые вызовы рынка новостроек: спад продаж, дисбаланс между запуском новых проектов и спросом, рост просрочек по ипотеке и судебных споров о качестве квартир в новостройках при их реализации по договорам купли-продажи (ДКП).

Член Бюро Правления РСПП, председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «НОЗА» и модератор дискуссии Леонид Казинец сообщил, что в отдельных регионах, особенно на юге России, сохраняется высокий инвестиционный спрос на новостройки. Квартиры в южных регионах раскупаются на стадии котлована — в основном за счет покупателей из числа участников СВО, которые активно инвестируют в жилье.

Леонид Казинец подчеркнул, что в целом по стране ситуация на рынке остается непростой и требует дополнительной оценки девелоперами перспектив запуска новых проектов.

Руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик представил тревожные оценки: на начало 2027 года разница между выводом новых проектов и объемом продаж по договорам ДДУ и ДКП может достичь 768 тыс. квартир.

 «Это очень большая цифра. Если умножить ее на метраж средней квартиры и на среднюю цену "квадрата", то мы получим 6,6 трлн руб.» — отметил Кирилл Холопик.

Руководитель ЕРЗ.РФ также обратил внимание, что разница между объемом средств на счетах эскроу и объемом выданных денег на проектное финансирование увеличивается. По его оценке, если темпы вывода новых проектов и продаж новостроек сохранятся, покрытие выданных кредитов на проектное финансирование средствами счетов эскроу составит на 1 января 2027 года не более 63%.

«Это вызов: у застройщиков к моменту ввода МКД просто может не оказаться денег на погашение кредитов, обязательства перед банками будут обеспечиваться готовыми квартирами», — поделился опасениями эксперт.

По прогнозу директора по макроэкономическому анализу  ДОМ.РФ Жанны Смирновой, на фоне падения предложений ожидается ускоренный рост цен: в 2027 году новостройки могут дорожать темпами, существенно превышающими инфляцию.

 «Сейчас цены на новостройки растут чуть выше инфляции. По прогнозу ДОМ.РФ, в 2027 году повышение цен на новостройки может значительно превысить инфляцию, что, в свою очередь, приведет к снижению доступности жилья» — констатировала эксперт.

Жанна Смирнова добавила, что по итогам 2025 года число сделок сократится примерно на 17% до 470 тыс. ДДУ, однако в 2026 году возможен постепенный рост объема сделок за счет рыночной ипотеки.

Заместитель генерального директора Группы ЛСР Иван Романов  обратил внимание, что доля стандартной ипотеки в продажах остается ограниченной, поэтому ее влияние на рынок пока не велико.

Начальник Центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов сообщил, что в III квартале 2025 года после продолжительного периода наращивания проектного финансирования впервые наблюдается снижение объемов кредитной нагрузки. Доля кредитов, по которым имеется просрочка платежей, растет, но остается незначительной по отношению к общему портфелю.

Председатель комитета по строительству Воронежской областной Думы Сергей Лукин сообщил, что застройщики в регионах все чаще сталкиваются с исками, которые подаются покупателями квартир не из-за серьезных дефектов, а ради получения компенсаций. По его словам, такая практика приводит к сотням миллионов рублей судебных расходов у крупных компаний. Он предложил создать рабочую группу с участием Минстроя России и РСПП для доработки норм, которые бы защищали застройщиков от злоупотреблений.

Руководитель направления постпродажного обслуживания ГК Атомстройкомплекс Наталья Бочкарева добавила, что рост числа сделок по ДКП сопровождается увеличением претензий, инициируемых юридическими компаниями. Она указала, что застройщики не могут доказать нарушение условий эксплуатации, поскольку не имеют права фиксировать параметры внутри квартиры без согласия собственника. По мнению Натальи Бочкаревой, это требует нормативного закрепления механизмов объективного контроля жилья в гарантийный период.

Руководитель управления нормативно-правового обеспечения градостроительной деятельности ГК Страна Девелопмент Екатерина Гемпик поддержала инициативу по ограничению штрафов по договорам купли-продажи, указав на существенные различия с действующими ограничениями, если приобретение прав на квартиру происходит по ДДУ. По ее словам, текущая судебная практика по ДКП приводит к несоразмерным финансовым потерям для застройщиков.

Она также подняла тему роста налоговой нагрузки малого бизнеса в 2026 году в части страховых взносов (по оценкам ЕРЗ рост страховых взносов составит от 20% до 50% в зависимости от уровня зарплат в девелоперской компании). Екатерина Гемпик предложила сохранить пониженные ставки страховых взносов для подрядчиков и установить такие же льготы для самих застройщиков.

Генеральный директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов пояснил, что в текущей статистике по многоквартирным домам фиксируется уменьшение средней площади вводимого жилья. Он отметил, что за этим может стоять два разных процесса: либо девелоперы увеличивают долю небольших (однокомнатных) квартир, либо в проектах в целом закладывают меньший метраж по всем типам.

Александр Пузанов подчеркнул, что у такого тренда есть предел и уже в ряде регионов видны признаки разворота — застройщики начинают возвращаться к более просторным форматам.

Предложения и заключения членов Комиссии РСПП по жилищной политике будут обобщены в итоговую резолюцию и направлены в федеральные ведомства.