РСПП направил предложения по докладу Банка России «Программы «льготной ипотеки от застройщика»

28 октября 2022 года в РСПП с участием более 50 представителей крупнейших застройщиков и банков состоялось обсуждение доклада для общественных консультаций Банка России «Программы «льготной ипотеки от застройщика»», размещенного на сайте Банка России. Обсуждение прошло в комбинированном формате в рамках заседания рабочей группы по вопросам развития финансирования деятельности застройщиков и ипотеки Подкомитета по банкам и банковской деятельности Комитета РСПП по финансовой политике, которое вел Дмитрий Тимофеев, руководитель Рабочей группы, вице-президент по работе с органами государственной власти ПАО «ПИК СЗ».

Активное участие в обсуждении приняли:

• управляющий директор по финансовой политике и финансовым рынка РСПП Лисицын Андрей,
• руководитель управления сопровождения проектов ГК ФСК Басий Оксана,
• старший директор, руководитель группы рейтингов ПСФ АКРА Искандаров Тимур,
• исполнительный директор Клуба Инвесторов Москвы Преображенский Владислав,
• заместитель директора департамента банковского развития Ассоциации банков России Самохина Елена,
• директор департамента продаж ПАО «ПИК СЗ» Бальсевичус Роман,
• заместитель начальника управления - вице-президент Банка ВТБ (ПАО) Ушаков Дмитрий,
• управляющий директор по продажам ПАО «ГК «Самолет» Храпов Кирилл.

Участники заседания отметили, что разделяют позицию Банка России о необходимости управления рисками, возникающими на рынке ипотечного кредитования. При этом в ходе обсуждения было отмечено, что учитывая приоритетность в текущих условиях задач по поддержке отрасли жилищного строительства как одной из основных «локомотивных» отраслей российской экономики, а также значение ипотеки для данной отрасли и для граждан, представляется целесообразным реализация мер по управлению рисками в сфере ипотеки после всесторонней оценки и обсуждения их влияния не только на банковскую систему, но и на отрасль жилищного строительства. Указанные меры должны опираться на систему рыночных механизмов функционирования отрасли и с максимальным учетом ситуации на рынке жилья.

Ранее РСПП в рамках предложений по задачам развития финансового рынка России в современных условиях (по результатам обсуждения размещенного на сайте Банка России для общественного обсуждения документа «Финансовый рынок: новые задачи в современных условиях») высказывал позицию, что в контексте текущей экономической ситуации наибольшее значение имеет обеспечение более прочного внутреннего спроса, в частности, в отраслях российской экономики, которые могут давать и поддерживать импульс развития российской экономики, то есть с максимальным экономическим мультипликатором (например, жилищное строительство), в частности, с использованием программ по поддержке спроса на недвижимость, прежде всего, жилье.

При этом ипотека сегодня является практически единственным доступным рыночным инструментом, позволяющим гражданам приобрести жилье для улучшения своих жилищных условий.

В 2022 году по данным застройщиков доля продаж жилья, приобретение которого осуществлялось с использованием ипотечных кредитов, выросла до 85 % и более от общего объема продаж, причем доля субсидированной застройщиками ипотеки составляет не менее 60 %. Программы «льготной ипотеки от застройщика» имеют своей целью поддержать спрос на жилье, исходя из финансовых возможностей заемщика. Так, в программе «льготной ипотеки от застройщика» со ставкой 0,01 % размер ежемесячного платежа сокращается на 40 % в сравнении, например, с льготной ипотекой с господдержкой.

При этом субсидирование застройщиком банку ипотеки до низких ставок представляет собой инструмент сверх стимулирования спроса и является затратным для застройщиков, поскольку в основном реализуются за счет собственных средств застройщиков с существенно меньшей наценкой на квартиру, обеспечивающей нахождение цены продажи квартиры в пределах рыночного диапазона.

По мнению экспертов РСПП такой инструмент может быть применен только на коротком периоде резкого падения рынка. При этом текущее падение спроса в октябре 2022 года составило 60-70 % к значениям сентября 2022 года. На этом фоне резкое сокращение «льготной ипотеки от застройщика» приведет к падению спроса еще на 30 %.

В связи с изложенным эксперты РСПП, поддерживая в целом сокращение применения программ «льготной ипотеки от застройщика», предлагают реализовывать соответствующие меры постепенно, с обязательным учетом рыночных механизмов функционирования отрасли и с максимальным учетом ситуации на рынке жилья.

С 2018 года отрасль перешла на проектное финансирование, при этом в целях защиты граждан-участников долевого строительства деньги находятся на эскроу-счетах в банках, а застройщики имеют доступ к ним через механизмы проектного финансирования, при этом на стороне застройщиков лежат обязательства по обеспечению темпов строительства, объемов продаж с учетом текущего уровня цен на жилье, а также обязательства перед дольщиками по завершению строительства жилья и передачи жилых помещений в собственность участникам долевого строительства.

Параметры проектного финансирования строятся на финансовых моделях, нарушение или разбалансировка которых может привести к нарушению ковенант и прекращению финансирования. Так, в марте 2022 г. из-за падения спроса и турбулентности в экономике кредитные организации в одностороннем порядке стали пересматривать условия кредитных договоров, в результате чего были остановлены транши, что привело к коллапсу рынка жилищного строительства и возникновению существенного риска неисполнения обязательств перед гражданами – участниками долевого строительства. Так, по расчетам застройщиков падение спроса до уровней мая 2022 г. приведет к нарушению ковенант проектного финансирования в течение 3 месяцев.

Кроме того, в рамках обсуждения было предложено обратить особое внимание на практические шаги по защите интересов граждан-потребителей – будущих собственников жилья. В этих целях эксперты РСПП предлагают провести анализ лучшей практики деятельности застройщиков по информированию потенциальных заемщиков об условиях ипотечных программ. На основе такого анализа предлагается разработать стандарт, который будет рекомендован регуляторами (Банк России и Минстрой России) для решения задачи повышения прозрачности при выборе потенциальным заемщиком программы ипотечного кредитования.

В 2019 году Минстрой России, совместно с Банком России и ДОМ.РФ с активным участием застройщиков разработали рекомендации в целях определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу для учета и использования в работе застройщиками, реализующими проекты долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу, финансируемые за счет кредитов, и соответствующими кредитными организациями, осуществляющими кредитование указанных застройщиков.

Указанные рекомендации дали возможность отрасли перейти на единые стандарты проектного финансирования объектов долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу, установили единообразные требования к процедурам и документам, срокам, критериям принятия решений.

В настоящее время застройщики по-разному организовывают информирование клиентов об условиях ипотечных программ. У большинства застройщиков это сравнение реализовано на витрине сайта, таким образом, клиент имеет достаточно информации для того, чтобы оценить, что ему выгоднее: купить с использованием низкой ставки, но с наценкой, или купить без наценки, но по стандартной ипотечной программе. Ряд застройщиков использует механизм консультирования клиентов в местах продаж или по телефону.

Участники Рабочей группы выразили готовность провести совместно со всеми заинтересованными экспертами представителями регуляторов анализ лучших практик и разработать проект единого стандарта в форме рекомендаций в целях определения оптимальных процедур взаимодействия потенциальных заемщиков и застройщиков, а также банков при выборе ипотечной программы на первичном рынке жилья и представить данный проект на утверждение в Банк России и Минстрой России.

Выработанные с учетом состоявшегося обсуждения предложения были направлены в Банк России. Также РСПП обратился в Минстрой России с просьбой поддержать эти предложения.