Версия для слабовидящих
На заседании комиссии РСПП по жилищной политике 18 января 2024 года обсудили состояние льготного ипотечного кредитования новостроек после введения крупнейшими банками допсубсидирования от застройщиков. По итогам обсуждения комиссия подготовит на рассмотрение руководства РСПП проект резолюции с предложениями застройщиков для направления ее в Минфин России и Банк России.
В мероприятии в формате офлайн и онлайн приняли участие спикеры Минфина России, Банка России, Сбербанка, ВТБ, представители почти 500 девелоперов, а также независимые эксперты, руководители региональных ассоциаций застройщиков и министерств строительства.
Открывая заседание, председатель комиссии РСПП по жилищной политике, президент НОЗА Леонид Казинец обратил внимание на необходимость найти сбалансированное решение по дальнейшему взаимодействию банков и застройщиков при льготном ипотечном кредитовании.
Он подчеркнул, что предложение банков о комиссии по льготной ипотеке – сложно реализовать девелоперам в текущих финансовых реалиях.
«У застройщиков есть ограничения по использованию средств дольщиков. Они находятся на эскроу счетах, где не подразумевается дополнительных затрат. Под каждую льготную ипотеку девелопер должен вкладывать средства из собственного капитала. Это сильно меняет экономику проекта», - рассказал он.
Леонид Казинец также отметил, что застройщикам сложно заложить комиссию в цену на квартиры, так как это снизит спрос – покупательская способность людей ограничена. А снижение доступности квартир для покупателей ведет к уменьшению объема рынка и росту себестоимости строительства.
Актуальной статистикой по рынку поделилась директор по развитию цифровой платформы Сделка.РФ Ольга Сидоренко. Она отметила изменения в ипотечной сфере после введения крупнейшими банками субсидий для застройщиков.
Главными тенденциями января, по данным Сделка.РФ, стали снижение одобряемости заявок и скорости одобрения по банкам не из ТОП-3, а также сокращение количества зарегистрированных сделок на 30% относительно аналогичного периода ноября и декабря 2023 года.
На фоне последних изменений эксперт прогнозирует смену банков - лидеров по выдаче кредитов. Она напомнила, что ранее 97% всей ипотеки выдавалось банками из топ-10, причем 90% - тремя банками, которые первыми объявили, что будут изменены условия работы с девелоперами. Например, по ее словам, доля ипотеки, оформленной в Сбербанке, у региональных девелоперов достигала 90-95%. Сейчас эти застройщики вынуждены диверсифицировать кредитный портфель. По мнению Ольги Сидоренко, вырастет доля банков не из ТОП-3.
Вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков, в свою очередь, выразил опасение, смогут ли средние и мелкие банки взять на себя возросшие объемы выдачи льготной ипотеки при их перераспределении.
Исполнительный директор дивизиона Домклик Сбербанка Артем Герасимович объяснил решение банка о введении комиссии для застройщиков по льготной ипотеке: «Получается патовая ситуация. Суммарное снижение маржинальности за счет мер регулирования составит 2,8 п.п. в марте. Без дополнительных мер наша маржа будет нулевая. <…> Мы должны соблюдать определенную норму рентабельности и работать в плюс».
По его словам, без субсидирования объем выдач банками по госпрограммам в первом полугодии 2024 года по сравнению со вторым полугодием 2023 года мог бы упасть на 82% (с 495 млрд руб. до 87 млрд руб.). Тогда как с вводом субсидирования от застройщиков среднемесячное падение объема выдач составит только 37% (с 495 млрд руб. до 313 млрд руб.).
Начальник управления «Ипотечное кредитование» Банка ВТБ Сергей Бабин поддержал коллегу из Сбербанка и напомнил, что меры по охлаждению ипотечного рынка предпринимаются уже начиная со второго полугодия 2023 года.
«Когда не было госпрограмм, ставки были 8-12%, рынок стабильно развивался и прирастал каждый год. Потом появились галопирующие темпы роста, которые привели к искажениям – их сейчас необходимо корректировать», - отметил эксперт. ВТБ предлагает уменьшать объемы программ и регулировать это с помощью их параметров: первоначального взноса, ставки или ограничения сегментов получателей, а также вернуть субсидирование ставки. Такое предложение было направлено в Минфин России и ДОМ.РФ.
«Тогда мы сможем работать в стабильном рынке без увеличения цены квадратного метра для потребителей», - резюмировал Бабин.
Представители девелоперского сообщества аргументы банков не поддержали и озвучили довольно кардинальные последствия, к которым может привести введение комиссии по льготной ипотеке крупнейшими кредиторами.
Так, координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ по СФО, вице-президент Российского Союза строителей по Сибири Максим Федорченко считает, что это повлечет изменение финансового плана девелоперов, что вызовет рост цен на квартиры примерно на 10%.
«Надо где-то на 10% увеличить нагрузку на дольщиков. Выдержит ли потребитель – большой вопрос. Банки забыли, что они являются источником проектного финансирования, и если проекты встанут, то все это - недострои, обманутые дольщики - мы будем расхлебывать вместе», - сказал он в ходе заседания.
Заместитель генерального директора по коммерческим вопросам «Вологдастройзаказчик» Татьяна Киреева озвучила два варианта: либо застройщик поднимает цены на жилье, что приведет к снижению продаж, либо выплачивает комиссию за счет собственных средств. «А это просто обанкротить застройщика. Если не повышать цену квадратного метра, очень многие застройщики уйдут с рынка», - резюмировала она.
По мнению эксперта, при любом сценарии объемы строительства в регионах снизятся.
Мера приведет к росту себестоимости проектов на 8-10%, считает генеральный директор ГК «Центр Строительных Услуг» (г. Иваново) Андрей Жеглов.
Руководитель Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации, руководитель Группы компаний «Восток - Лидер» (г. Владивосток) Александр Табаченко отметил, что рынок в любом случае отыграет это нововведение. Но как долго это продлится, и все ли застройщики выдержат – большой вопрос. Он выразил надежду, что банки, которые ввели комиссии, все же выработают приемлемые для клиентов условия работы.
Оценкой ситуации в Северной столице поделился генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов. По результатам проведённого объединением опроса, выделены три группы компаний, которые заняли разную стратегию в текущих условиях: отказ от работы с банками, которые вводят комиссию; стратегия компромисса (максимальный отказ от покупателей из банков с комиссией и акцент на покупателей из банков без комиссии); согласие работать на условиях банков (в основном это небольшие и средние застройщики).
Диалог, который сейчас выстраивается между банками и застройщиками, не должен перекладываться на граждан - нужно найти баланс, чтобы льготная ипотека занимала заметно меньшую долю на рынке, чем сейчас. Так считает и.о. заместителя директора департамента финансовой политики Минфина России Осман Кабалоев.
«Мы за ситуацией пристально следим. Минфин проанализирует выдачи в региональном разрезе. При этом возврат к прошлым параметрам [льготной ипотеки-ред.] на текущем этапе не обсуждается, - отметил он. – Мы не можем сказать, останутся ли они [льготные ипотечные программы – ред.]. <…> Может, это будет какая-то более адресная программа <…> в том виде, в котором это было в самом начале всех программ, в 2015 году», - сообщил представитель ведомства. По словам Кабалоева, решение будет принято ближе к сроку завершения льготных программ.
За ситуацией пристально следит Банк России. По словам начальника центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Александра Копылова, регулятор видит риски во введении кредиторами комиссии по льготной ипотеке для застройщиков: для эффективности рынка необходимо, чтобы взаимодействие осуществлялось на равноправных конкурентных условиях.
«Комиссия искажает ценообразование на рынке. Безусловно, застройщики будут пытаться переносить комиссии на конечных потребителей. И механизм этого переноса не будет в полной степени прозрачным», - отметил Копылов.
По его мнению, это приведет к сегментированию: «первичка» будет стоить еще больше, чем «вторичка». А это значит, что стоимость обеспечения по ипотечным кредитам станет более неопределенной, чем была до введения подобных мер.
Банк России плотно общается с кредиторами и уже получил от них первые расчеты о снижении маржинальности выдачи льготной ипотеки. По словам Копылова, ЦБ призвал ДОМ.РФ перераспределить лимиты по льготной ипотеке, давая возможность банкам, которые не вводили комиссии, занять большую долю рынка.
Первая задача в сложившейся ситуации – сохранение стабильности цен на жилье и недопущение снижения его доступности, считает вице-президент Фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди. По ее мнению, для всех участников рынка – и застройщиков, и банков – выгодно иметь доступ к рыночному кредитованию по приемлемым ставкам, без госпрограмм субсидирования.
Комиссия РСПП по жилищной политике консолидирует предложения от застройщиков по итогам заседания. Проект итоговой резолюции будет направлен на рассмотрение президента РСПП Александра Шохина для последующего направления в Минфин России и Банк России.
«Буду просить Александра Николаевича рассмотреть данный вопрос на уровне руководства РСПП, поскольку надо учесть мнение комитета РСПП по финансовой политике, курирующего банковский сектор», — сообщил Леонид Казинец.
«Пока собираем предложения по вариантам решения возникшей проблемы. Среди уже озвученных – это корректировка акта Правительства России по льготной ипотеке (возврат маржи банков на уровень 2,5%) и снижение норм резервирования. Кто-то предлагает найти инструменты для убеждения Сбера и ВТБ профинансировать убытки от льготной ипотеки за счёт прибыли по другим направлениям. Есть и те, кто предлагает застройщикам искать источник для выплаты комиссий в пользу банков. Уверен, что будут и другие предложения», — добавил председатель комиссии РСПП по жилищной политике.