Версия для слабовидящих
29 мая 2026 года состоялось заседание Комиссии РСПП по жилищной политике и сохранению объектов культурного наследия на тему: «Новостройки: системные вызовы и решения для сервисного управления». Совещание прошло при участии представителей Минстроя России, ЕРЗ, девелоперских управляющих компаний и экспертов отрасли. Участники обсудили как перейти к прозрачной сервисной модели управления МКД и какие изменения для этого нужны в регулировании.
Модераторами выступили Леонид Казинец, член Бюро правления РСПП, председатель Комиссии РСПП по жилищной политике и сохранению объектов культурного наследия и Кирилл Холопик, заместитель председателя Комиссии.
Ключевой доклад «Управление МКД: налог или услуга?» представили директор департамента по управлению недвижимостью девелопера Железно, генеральный директор группы сервисных компаний Азбука Татьяна Демина, операционный директор девелоперской Группы Голос, директор сервисной компании «Голос.Комфорт» Наталья Ермолаева, заместитель директора по развитию сервисного направления УК Унистрой, бренд СК «Территория комфорта» Ландыш Зиязова.
В основу доклада легли результаты опроса управляющих компаний жилых комплексов-новостроек, проведенного в мае 2026 года. Согласно представленным данным, 43% УК находятся в отрицательной или околонулевой рентабельности, 58% ждут ухудшения ситуации в 2026 году, 11% имеют рентабельность ниже 5%, а 80% считают действующий тариф недостаточным для покрытия реальных затрат.
Среди главных системных проблем авторы доклада выделили наличие функций без финансирования, негативный имидж отрасли и отсутствие дифференциации тарифов. По данным опроса, 71% УК считают, что выполняют работы, не обеспеченные тарифом, 65% указывают на негативный имидж и непонимание сервиса жителями, 58% — на то, что единый тариф не отражает реальные различия домов.
Докладчики предложили менять восприятие населением платежей за управление МКД с «обязательный платеж» на «оплата услуг». Жители, как правило, часто не различают коммунальные и жилищные услуги, платят «за квартиру», не понимая состава работ УК, и видят обслуживание только на негативе, когда возникает проблема.
В презентации сопоставлены две модели — «налог» и «услуга». В первом случае тариф воспринимается как единый и устанавливаемый властью, во втором — как дифференцированная плата за понятный набор работ и уровень сервиса. Авторы доклада предложили перейти от единственно возможного голосования по изменению тарифу в формате выбора ЗА/ПРОТИВ/ВОЗДЕРЖАЛСЯ к голосованию в формате выбора из 2-х — 3-х альтернативных наборов услуг. Тогда жители будут лучше понимать соотношение цены услуг и качества обслуживания дома.
По мнению представителей девелоперских УК, переход к сервисной модели требует новых правовых механизмов: возможности альтернативного выбора на общих собраниях собственников, более четкого разделения коммунальных и жилищных услуг, а также раскрытия состава работ через понятный для жителей формат.
Отдельный акцент был сделан на роли девелоперов. По данным презентации, 78% управляющих компаний видят недостатки в действующей процедуре выбора УК, 66% считают, что жители не понимают состав тарифа и уровень качества, при этом 78% готовы публично представлять программу, тариф и стандарты обслуживания.
В докладе отмечалось, что для девелоперов сервисное управление становится частью отстройки и жизненного цикла продукта: качество эксплуатации влияет на восприятие жилого комплекса после заселения и сохранение потребительских характеристик объекта.
Заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Алексей Ересько поддержал необходимость баланса между интересами жителей и управляющих организаций. Он отметил, что сложные инженерные системы, лифты, индивидуальные тепловые пункты, вентиляция и другое оборудование объективно влияют на стоимость управления новым домом, но резкий разрыв в стоимости обслуживания между сопоставимыми объектами требует понятного обоснования.
Представитель Минстроя России отдельно подчеркнул, что снижение минимального уровня обязательных работ недопустимо. Если речь идет о дополнительных услугах сверх необходимого норматива для эксплуатации и содержания дома, такая модель может обсуждаться, но базовый уровень качества должен быть сохранен.
При этом Алексей Ересько согласился с актуальностью дифференциации подхода к стоимости управления МКД в зависимости от сложности инженерного оборудования дома конструктива фасада, кровли и иных факторов.
Заместитель директора департамента развития ЖКХ Минстроя России Дмитрий Нифонтов отметил, что часть вопросов относится не только к нормативному регулированию, но и к разъяснительной работе УК с собственниками.
Говоря об альтернативном голосовании, он обратил внимание, что Жилищный кодекс РФ сейчас предусматривает только определенные виды голосования (простое, абсолютное, квалифицированное большинство), а альтернативное — это относительное большинство, что противоречит концепции принятия решений большинством жителей при высоком кворуме. Поэтому, по его мнению, такую инициативу в представленном виде инициатива не может быть поддержана.
Что касается дифференциации тарифа, то работа в этом направлении ведется с учетом вступившего в силу ФЗ-180 от 24.06.2025 в части технического учета. По мере наполнения информационных систем сведениями о МКД (о составе и техническом состоянии общего имущества) появится возможность обоснования дифференциации.
Представители девелоперских УК согласились с замечаниями Минстроя России и выразили готовность доработать свои предложения в части:
- альтернативного выбора на общем собрании собственников (ОСС), при котором собственникам предлагаются 2–3 сопоставимых варианта с разным уровнем сервиса, тарифа и стандартов;
- повышения эффективности расчета экономически обоснованного тарифа.
Желаемые УК изменения призваны дать жителям понимание, за что они платят, УК — возможность конкурировать качеством, а государству — более прозрачные решения ОСС, снижение конфликтов и стимул к профессионализации отрасли.
По итогам обсуждения будет подготовлена резолюция заседания и направлена в Минстрой России.
В документе планируется отдельно зафиксировать, что предлагаемые изменения не должны снижать минимальный уровень качества обслуживания и требования к кворуму. Основной акцент будет сделан на дополнительных услугах и прозрачности их стоимости для собственников.
Следующим шагом станет более детальная проработка предложений по сервисному управлению МКД, включая методику расчета платы, формат раскрытия состава услуг и возможные правовые механизмы выбора дополнительных сервисов собственниками.