Версия для слабовидящих
Модератором дискуссии выступил член Бюро Правления РСПП, председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья», генеральный директор АО «БАРКЛИ» Леонид Казинец. Ключевой темой стало сокращение средней площади квартир в российских новостройках — результаты соответствующего исследования представил Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ).
Генеральный директор Фонда ИЭГ Александр Пузанов отметил, что снижение средней площади квартир — устойчивый долгосрочный тренд, наблюдаемый уже более 20 лет.
«Основным фактором сокращения средней площади является не столько уменьшение метража каждой квартиры, сколько рост доли однокомнатных квартир во вводе жилья», — отметил Александр Пузанов.
По его словам, за межпереписной период 2010–2021 годов доля домохозяйств из одного человека выросла с 26% до 38–40%. При этом структура жилищного фонда меняется медленнее, чем структура спроса, что формирует перекосы. «Сегодня квартир с четырьмя и более комнатами всего 8,5%, тогда как домохозяйств из четырех и более человек — около 18%, — сказал эксперт и подчеркнул: — Даже при наличии финансовых возможностей рынок физически не может обеспечить такие семьи жильем нужного размера».
Пузанов также обратил внимание на стратегический вопрос будущих стандартов расселения: «Мы фактически достигли стандарта "одна комната — одному человеку", — обратил внимание Пузанов и продолжил: — Следующий шаг — это комната на человека плюс общая комната. И здесь возникает вопрос: для кого мы продолжаем массово строить однокомнатные квартиры?»
Руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик согласился с тем, что снижение площади есть, но подчеркнул: в последние годы этот процесс заметно замедлился. «За последние четыре года средняя площадь строящихся квартир снизилась всего с 51 до 49 кв. м., — привел цифры эксперт и пояснил: — Во многом торможение снижения площади явилось результатом решений крупных регионов — Москвы и Ленинградской области — по ограничению минимального размера квартир».
В качестве ключевого текущего фактора, стимулирующего спрос на маленькие квартиры, он назвал параметры семейной ипотеки, которая сегодня формирует до 70% сделок на рынке:
«При лимите в 6 млн рублей в большинстве регионов квартира площадью более 50 кв. м просто недоступна, это вынуждает застройщиков мелко дробить площади».
Отдельно Кирилл Холопик указал на структурные изменения в проектировании: «Часть площадей, которые раньше были внутри квартиры, сегодня выведены за ее пределы — кладовые, колясочные, велосипедные, коворкинги — перечислил Холопик и подчеркнул: — Формально метраж квартиры меньше, но фактическое потребление пространства — не снижается».
По его оценке, по мере снижения ключевой ставки и роста доли рыночной ипотеки спрос на более просторные квартиры может постепенно восстановиться.
Президент Фонда ИЭГ Надежда Косарева призвала не оправдывать сокращение жилых площадей аргументом «людям так удобно».
«Финансовые ограничения есть, и люди покупают маленькие квартиры, — согласилась Надежда Косарева, и назвала причины: — Но это денежный спрос, а не потребность. Нельзя говорить, что 10–15 метров — это комфортная норма жизни».
Эксперт также подняла вопрос долгосрочной ликвидности малогабаритного жилья: «Очевидно, что такие квартиры со временем станут неликвидными. Что с ними делать через 15 — 20 лет? Предусматривается ли возможность объединения? Этот вопрос сегодня вообще не обсуждается».
Руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг обратил внимание на региональные перекосы и инвестиционную природу спроса: «В регионах, где доля студий и однокомнатных квартир в запуске достигает 70% — 75%, мы сейчас видим наибольшие сложности с продажами. Это подтверждает: покупатели всё-таки хотят жилье большей площади».
Представители девелоперов подтвердили влияние проектного финансирования и себестоимости. Так, директор по маркетингу ГК Жилой квартал Салават Назаров отметил: «Чем быстрее застройщик закрывает проектное финансирование, тем ниже ставка. Большие квартиры замораживают деньги, и это напрямую влияет на экономику проекта».
Директор по развитию Группы ЛСР Михаил Шахов подчеркнул, что рост площадей мест общего пользования и изменения образа жизни также меняют требования к планировкам: «Сегодня не нужен такой большой кухонный блок, как раньше: развивается доставка, общепит, меняется структура повседневного потребления».